A

    Abstraktes Schuldanerkenntnis

     

    Während sich die Haftung mit der Grundschuld auf ein Grundstück, die Wohnung oder das Erbbaurecht beschränkt, begründet das abstrakte Schuldversprechen eine persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen.

     

    Auflassung

     

    nennt der Jurist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Sie muss vor einem deutschen Notar erfolgen.

     

B

    Baulasten

     

    Sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Bayern und Brandenburg wie private Belastungen im Grundbuch, in den anderen Bundesländern in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden.

     

    Belastungsgegenstand

     

    ist bei Grundpfandrechten immer eine unbewegliche Sache.

     

    Besitz

     

    ist die „tatsächliche Sachherrschaft“. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist bei Immobilienkauf der Besitzübergang auf den Käufer in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.

     

    Briefgrundschulden

     

    werden durch einen Grundbuchamt ausgestellten Grundschuldbrief verkörpert.

     

    Buchgrundschulden

     

    sind der praktische Regelfall. Sie werden nur im Grundbuch eingetragen; ein Grundschuldbrief existiert nicht.

     

D

    Darlehensvertrag

     

    enthält alle den Kredit betreffenden Regelungen, insbesondere dessen Höhe, Verzinsung und Fälligkeit.

     

    Dienstbarkeit

     

    gewährt dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (z. B. Wegerecht) oder einen Anspruch auf Unterlassung gewisser Handlungen (z. B. Baubeschränkung).

     

E

    Eigentum

     

    ist die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person. Zusätzlich zur Auflassung setzt der Eigentumsübergang voraus, dass der Käufer anstelle des Verkäufers als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Der Notar kann die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Weitere Voraussetzung ist in der Regel, dass der Kaufpreis bezahlt wurde.

     

    Eigentümergrundschuld

     

    ist eine Grundschuld, die dem Eigentümer selbst zusteht.

     

    Erbbaurecht

     

    ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und belastet werden. Es ist häufig auf 99 Jahre befristet. Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte Erbbauzins zu entrichten.

     

    Erschließungskosten

     

    entstehen, um den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren. Der Käufer sollte sich bei der Gemeinde vorab nach offenen Kosten oder geplanten Maßnahmen erkundigen.

     

F

    Fälligkeitsmitteilung

     

    Erst wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist.

     

    Finanzierungsgrundpfandrecht

     

    Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen auf, muss er der Bank regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Mithilfe einer sogenannten Finanzierungsvollmacht kann bereits das Kaufobjekt selbst als Belastungsgegenstand genutzt werden, ohne dass dadurch ein Kostenrisiko für den Verkäufer entsteht.

     

    Flurnummer

     

    Jedes Flurstück – dies entspricht in der Regel einem Grundstück – einer Gemarkung hat eine exakte Flurnummer.

     

    Fortführungsnachweise

     

    enthalten die an einem Flurstück durch Vermessung eingetretenen Veränderungen.

     

G

    Gläubiger

    ist, wer von einem anderen, dem Schuldner, etwas verlangen kann.

     

    Grundbuch

     

    ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis. Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks. In weiteren drei Abteilungen sind der Eigentümer und Belastungen des Grundstücks eingetragen, zum Beispiel Wege- und Leitungsrechte oder Grundschulden. Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch Eigentümer des Grundstücks ist.

     

    Grunderwerbsteuer

     

    Fällt – von Ausnahmen abgesehen – beim Erwerb von Grundstücken je nach Bundesland i. H. v. 3,5 % bis 6,5 % an. Sie bezieht sich nicht auf mitverkaufte bewegliche Sachen.

     

    Grundpfandrechte

     

    sind Grundschulden und Hypotheken. Sie dienen der Kreditsicherung durch Grundstücke. Wird das gesicherte Darlehen nicht bedient, kann der Kreditgeber durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück den Verwertungserlös zur Kreditrückzahlung heranziehen.

     

    Grundschulden

     

    ist ein Mittel zur Kreditsicherung, das im Grundbuch eingetragen wird. Im „Verwertungsfall“ findet die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück statt. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird. Ob es sinnvoll ist, die Grundschuld danach „stehen zu lassen“, hängt davon ab, ob weiterer Finanzierungsbedarf bei der gleichen Bank besteht. Häufig wiegen bereits geringere Zinsunterschiede die Kosten der Löschung und Neueintragung zugunsten eines anderen Kreditinstituts auf.

     

    Grundstück

     

    ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Ein Gebäude gehört rechtlich – von Ausnahmen wie dem Erbbaurecht abgesehen – zu dem Grundstück, auf dem es steht. Der Jurist spricht von einem wesentlichen Bestandteil: Ist vom Grundstück die Rede, ist rechtlich auch das aufstehende Gebäude gemeint.

H

    Hypotheken

     

    sind anders als Grundschulden fest mit dem zu Grunde liegenden Darlehen verknüpft und erlöschen mit dessen Rückzahlung kraft Gesetzes.

     

K

    Kataster

     

    ist das amtliche Verzeichnis für Flurstücke. Es beschreibt deren geometrische Lage, Art der Nutzung, Größe sowie darauf befindliche bauliche Anlagen. Auf diesen Angaben beruhen die Grundstücksangaben im Grundbuch.

     

    Kaufpreisfälligkeit

     

    Der Käufer braucht den vereinbarten Kaufpreis regelmäßig erst zu bezahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um dem Käufer das Kaufobjekt frei von allen nicht übernommenen Belastungen, die noch im Grundbuch eingetragen sind, zu verschaffen. Sofern die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen, teilt der Notar dies dem Käufer mit (Fälligkeitsmitteilung). Der Käufer muss den Kaufpreis dann innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist an den Verkäufer bzw. die abzulösende Bank überweisen.

    Kosten

     

    Typisch ist die Vereinbarung, dass der Käufer die bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten trägt, wobei die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt. Unabhängig von dieser vertraglichen Regelung haften kraft Gesetzes sowohl Käufer als auch Verkäufer für alle bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten. Im internationalen Vergleich ist das deutsche Grundbuch- und Notarsystem nicht nur besonders sicher, sondern auch besonders effektiv und kostengünstig.

     

    Kündigung

     

    Der Grundschuld ist erforderlich, um aus ihr die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt sechs Monate und kann bei Sicherungsgrundschulden nicht verkürzt werden.

     

L

    Lasten

     

    sind die mit einem Grundstück kraft Gesetzes verknüpften Verpflichtungen, insbesondere die Grundsteuer, die Erschließungskosten und die Prämien der Sachversicherung.

     

    Lastenfreistellung

     

    Der Käufer möchte das Grundstück grundsätzlich frei von fremden Belastungen, insbesondere frei von Kreditsicherheiten des Verkäufers (Grundpfandrechte), erwerben. Die Beseitigung solcher Belastungen im Zuge einer Grundstücksübertragung bezeichnet man auch als Lastenfreistellung. Sichert beispielsweise eine eingetragene Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, kümmert sich der Notar darum, dass das Kreditinstitut die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellt und die noch offene Verbindlichkeit des Verkäufers aus dem Kaufpreis beglichen wird.

     

    Löschungsbewilligung

     

     

    Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers gelöscht werden.

     

M

    Messungsanerkennung

     

    Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Verkäufer und Käufer das Ergebnis beim Notar als vertragsgemäß anerkennen. Soweit kein Festpreis vereinbart ist, wird dabei auch der Kaufpreis an die im Vermessungsergebnis ermittelte Fläche angepasst.

     

    Miteigentümer

     

    sind gemeinsam Eigentümer des Grundstücks in der Weise, dass jeder einen ideellen – also: gedachten – Anteil daran hat. Sie können über ihren ideellen Bruchteil unabhängig von anderen Miteigentümern verfügen. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Möglich ist, das Recht, die Aufhebung zu verlangen, einzuschränken und die Benutzung des Grundstücks zu regeln.

     

N

    Nebenleistungen

     

    Bei Grundschulden vereinbarte „einmalige Nebenleistungen“ werden wie Grundschuldzinsen nicht geschuldet, sondern erhöhen nur den Sicherungsrahmen zur pauschalen Abdeckung von Kosten einer etwaigen Zwangsversteigerung.

     

    Nebenvereinbarungen

     

    außerhalb der Notarurkunde sind unwirksam und können darüber hinaus zur Ungültigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrages führen.

     

    Nießbrauch

     

    nennt der Jurist das umfassende Nutzungsrecht an einem Grundstück. Der Nießbrauchsberechtigte kann das Grundstück dann selbst bewohnen, er kann es aber beispielsweise auch vermieten.

     

    Notare

     

    sind Träger eines öffentlichen Amtes. Sie sind unparteiische, unabhängige und besonders sachkundige Rechtsberater. In dieser Funktion ermitteln sie die Interessen aller Beteiligten und wirken auf eine Einigung hin, bei der keiner benachteiligt wird. Dementsprechend entwerfen und beurkunden Notare vor allem Verträge, die besonders weitreichende persönliche oder wirtschaftliche Folgen für die Beteiligten mit sich bringen.

    Notaranderkonten

     

    sind besonders gesicherte und vom Notar treuhänderisch geführte Konten. Sie dürfen zur Abwicklung von Immobilientransaktionen nur eingerichtet werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.

     

    Nutzungen

     

    sind alle mit dem Grundstück verbundenen Vorteile.

     

P

    Pfandbesitz

     

    ist bei Grundpfandrechten immer eine unbewegliche Sache.

     

R

    Rang

     

    Belastungen eines Grundstücks werden im Grundbuch grundsätzlich in der Reihenfolge des Antragseingangs eingetragen. Im Falle einer Zwangsversteigerung erlöschen nachrangig eingetragene Belastungen. Mehrere Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihres Ranges bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.

     

     

    Rangbescheinigung

     

    Soll die Auszahlung des Darlehens schon vor Eintragung der Grundschuld erfolgen, kann der Notar bestätigen, dass keine Eintragungshindernisse bestehen.

     

    Reallasten

     

    begründen die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Rentenzahlungen zu entrichten.

     

    Rechtsmängel

     

    Der Verkäufer muss dem Käufer ein Grundstück frei von Rechten Dritter (beispielsweise von Grundpfandrechten oder Mietverträgen) übertragen, wenn diese nicht übernommen werden. Ist das Grundstück vertragswidrig belastet, stehen dem Käufer Zurückbehaltungs- und Gewährleistungsrechte zu.

     

    Risikobegrenzungsgesetz

     

    hat den Eigentümerschutz vor unberechtigten Zwangsvollstreckungen aus Grundschulden verbessert.

     

    Rückgewähransprüche

     

    Wurden alle gesicherten Verbindlichkeiten getilgt, besteht ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Er kann durch Rückabtretung, Verzicht oder Löschung der Grundschuld erfüllt werden. Häufig beschränken ihn Kreditinstitute auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung. Rückgewähransprüche vorrangiger Grundschulden werden häufig an nachrangig abgesicherte Kreditinstitute abgetreten, damit deren Grundpfandrechte aufrücken, wenn der erstrangig abgesicherte Kredit getilgt wurde.

     

    Rücktritt

     

    von einem Grundstückskaufvertrag ist möglich, wenn dieser vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, weil der Vertragspartner seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt.

     

S

    Sachmängel

     

    liegen vor, wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Käufer und Verkäufer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird bei „gebrauchten“ Immobilien häufig ausgeschlossen. Bei allen Verbraucherverträgen und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Verkäufers für Sachmängel nur eingeschränkt zulässig.

     

    Sicherungsabrede

     

    legt fest, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert sind und in welcher Art und Weise das Kreditinstitut über die Grundschuld verfügen darf.

     

    Sicherungsvereinbarung

     

    ist eine andere Bezeichnung für Zweckserklärung.

     

T

    Teilflächen

     

    können im Grundbuch erst umgeschrieben werden wenn aus ihnen nach amtlicher Vermessung eigenständige Grundstücke erworben sind.

     

U

    Unbedenklichkeitsbescheinigung

     

    Die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Käufer setzt i.d.R. die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus. Diese wird durch das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt und direkt dem Notar übermittelt.

     

V

    Valutierung

     

    bedeutet bei Grundschulden, ob und in welcher Höhe sie Verbindlichkeiten absichern.

     

    Verzug

     

    kann eintreten, wenn der Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht gezahlt wird.

     

    Vollzug

     

    Der Notar kümmert sich um die weitere Abwicklung des Grundstückskaufvertrags: Er holt notwendige Zustimmungen ein, sorgt für die erforderlichen Grundbucheinträge und benachrichtigt – soweit erforderlich – andere Behörden. Deshalb ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.

     

    Vorkaufsrecht

     

    Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte das Grundstück anstelle des Käufers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben. Kraft baugesetzlicher Bestimmungen kann z.B. der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Dies prüft der Notar durch Anfrage bei der zuständigen Gemeinde im Rahmen seiner Vollzugstätigkeit.

     

    Vorlagensperre

     

    Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat (und die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung, vorliegen.

     

    Vorlesen der Urkunde

     

    Das Vorlesen der notariellen Niederschrift ist als höchst effiziente Methode der Qualitätssicherung zentraler Bestandteil des Beurkundungsverfahrens. Es vermittelt Kenntnis der gesamten Urkunde und bietet Gelegenheit zu Fragen, Aufklärung und Beratung. In einer Anlage enthaltene weitere Bestimmungen zu Grundpfandrechten müssen ausnahmsweise nicht vorgelesen werden, wenn deren Inhalt bekannt ist und jede Seite der Anlage unterschrieben wird.

     

    Vormerkung

     

    Mit der Vormerkung wird ein Grundstück für den Käufer „reserviert“. Ihre Eintragung im Grundbuch ist typische Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Käufer gegenüber unwirksam sind.

     

    Vollstreckungsklausel

     

    erteilt der Notar mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde. Sie ist erforderlich, um aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die Klausel muss auf einen neuen Gläubiger umgeschrieben werden, wenn das Grundpfandrecht abgetreten wurde. Dafür sind die Rechtsnachfolge und der Beitritt zur Sicherungsabrede durch notarielle Urkunden nachzuweisen.

     

Z

    Zinsen

     

    der Grundschulden liegen zwischen 10 und 20 % jährlich. Sie müssen aber – anders als Zinsen des Darlehensvertrags – nicht bezahlt werden, sondern erweitern den Sicherungsumfang des Grundpfandrechts, falls es zu einer Zwangsvollstreckung kommt.

     

    Zubehör

     

    sind bewegliche Gegenstände auf einem Grundstück, die dessen wirtschaftlichem Zweck dienen (z. B. Maschinen auf einem Fabrikgelände, Baumaterial auf einem Baugrundstück). Im Zweifel wird angenommen, dass sich die Veräußerung des Grundstücks auch auf dessen Zubehör erstreckt.

     

    Zwangsversteigerung

     

    dient der Tilgung einer Schuld mit dem Erlös für ein Grundstück, das durch ein Vollstreckungsgericht in einem geregelten Verfahren versteigert wird.

     

    Zwangsverwaltung

     

    dient der Tilgung einer Schuld durch Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks.

     

    Zwangsvollstreckung

     

    ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen. Die Immobiliarzwangsvollstreckung kann durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Eintragung einer Zwangshypothek erfolgen.

     

    Zwangsvollstreckungsunterwerfung

     

    Ein Anspruch kann ohne vorheriges gerichtliches Verfahren vollstreckt werden, wenn sich der Schuldner in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.

     

    Zweckerklärung

     

    Welche Forderungen eine Grundschuld sichern soll, wird in der Zweckserklärung geregelt. Bei mehreren Käufern kann es wichtig sein, sie dahingehend zu begrenzen, dass nur gemeinsame Schulden gesichert sind. Bei späteren Veränderungen (beispielsweise Trennung der Käufer oder Übertragung auf Kinder) kann Bedarf bestehen, die Zweckserklärung anzupassen..